文章摘要:我国城市发展模式已从增量扩张转为存量更新，但既有政策法规以管控增量为主，存量更新难以适用。以非住宅改建租赁住房为例的“建筑功能改变”类城市更新，由于存在土地指标更改缺乏合法畅通渠道，更新权益及分配规则不明，项目审批无明确合法程序，消防难满足验收标准等问题，导致“交易成本”远高于“更新收益”。因此，虽然更新需求大，但收益不高，市场动力不足。本文基于新制度经济学理论，追根溯源研究“建筑功能改变”类更新项目交易成本高背后的制度设计问题，思考存量更新时代要从单一的“增量空间管控”转向城市综合治理的“能力管控”，从做“规划”到做“规则”，从“条块”管理到多方“统筹”管理等可能的制度优化建议。

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论文分类号:F299.23;TU984.114