来源： 第一财经

“双集中”政策下，房企补仓核心都市圈核心城市的抢地大战似乎并没有受到影响。

在此背景下，一场内部的战略微调，正发生在大大小小的房企中上演，除了土地投拓部门，财务融资、产品设计、销售策划等部门，几乎全数参与，积极为公司在接下来的土地争夺战做充足准备。

长三角、大湾区是房企屯兵热土

2月下旬，看到“双集中”出台之后，在地产行业摸爬滚打近十年的老王，有些惆怅。

他的第一反应是，本身就戴着镣铐跳舞的房企，拿地自由度又下降了。同时，集中拿地除了考验研判土地质量还要考虑竞争者能力，博弈的难度也提升了，中小房企拿到好地的确定性似乎也被削弱了。看到杭州受集中供地政策影响，3月无土地推出之后，他就和同事赶往了宁波、金华、绍兴等地，了解当地的土地出让情况。用他自己的话来说就是“瞎着急没用，还是得多出去看。”

整个长三角区域在今年一季度都可以说是各大房企频频前往的区域。

有参与杭州土拍的深圳房企王姓负责人士告诉第一财经记者，过半的杭州宅地在竞自持阶段成交，成交楼面均价远高于楼面均价。“主要是地块比较优质，加上本地的绿城中国（)、滨江集团等房企也积极补仓，外地的龙头房企也在重仓杭州，想拿下来好地块其实没有那么容易。”

粤港澳大湾区核心城市广州在一季度因为优质地块的推出，土拍市场在前两个月也迎来了小高峰。相关研究院数据显示，广州一季度以347.7亿元的土地出让金，同比增幅达24%，位居全国第三。

广州2021年春节后的首场土拍海珠区赤沙地块被广州地铁以底价82.34亿元拍下，折合楼面价为元/平方米。更早前的2月1日，海珠石岗路地块(B区)由中海地产（00688.HK）以封顶价22.873亿元 配建450平方米竞得，折合楼面价元/平方米。仅2月，广州海珠区土拍揽金已超百亿元，这是近年海珠少有的土拍盛况。

深圳一家房企投拓人士表示，“热门城市的优质地块竞争加剧，因为自身所在公司很难在广州摘得优质地块，近两年来只能更多将土拓精力聚焦至地块出让选择性较丰富的东莞。”

相比之下，以北京为代表的京津冀区域土拍市场要稍显黯淡，部分核心城市甚至不敌去年疫情时期。

以北京为例，今年一季度，北京住宅用地推出楼面均价为 元 /平方米，同比下降 3%；成交楼面均价为 元/平方米，同比下降 32%。1 月 14 日，北京石景山区北辛安地区宅地被中海地产以 元/平方米的价格竞得，为北京本季度成交楼面价中最高的一块。

相关研究院数据显示，50家代表房企一季度依旧热衷于在长三角拿地，占比为36.2%，领跑各大区域。粤港澳大湾区次之，占比为7.8%，长江中游和成渝城市群占比分别达7.0%和6.9%，比例变化不大。

集中供地增加房企博弈难度

土拍盛况依旧，并不意味着房企对于高价地持高期待的追踪姿态。

以今年一季度成交价较高的十大地块为例，半数地块为底价成交，平均溢价率为 13%，较去年下降8个百分点。在当前市场环境下，房企对于拿高价地块普遍较为谨慎。

从活跃在各大土拍市场的房企来看，品牌房企、国企居多，民营中小房企较少。部分原因在于前二者资金较为充裕，开发经验丰富并且具有融资优势。

在近日召开的2020年房企业绩会上，中海地产、招商蛇口、华润置地（01109.HK）等多家房企的高层人士几乎都有提及，集中供地政策作为国家供给侧改革的一个重要举措，于具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰就有表示，22个城市集中供地后，企业会面临土地集中上市的情况，这要求企业有大量的资金去购买土地，“这对我们这种资金成本低，资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

中海地产董事会主席颜建国在结合集中供地等新政出台的背景下，言及房地产市场下半场竞赛刚刚开始，“分化”将是房地产下半场最重要的特征。在城市分化、房企分化、土地投资分化、管理能力分化、产品力分化综合作用之下，优质央企具备更多的机会。

不少房企在22个城市集中供地出台之后，都对拿地策略进行了评估和调整。

一家中型闽系房企一位不愿透露姓名的业内人士告诉第一财经记者，供地规则调整于他所在的企业来说，算是一个坏消息。

在这位业内人士看来，房企在集中拿地期前是对土地资金需求的迫切提升，在集中拿地期后是对银行开发贷的追逐，本身就不具有融资优势的中小型房企对金融机构的议价能力被进一步削弱。“土拍规则改变后，一方面，我们主动加大跟自己合作关系好的银行、债融机构沟通；另一方面，我们也寻求跟国企的合作拿地机会，要不然好地块就算我们看上了，一次性掏出几十亿拍地款也是很大的资金负担。”