观点地产网 与万科广信资产包花地湾部分一站之隔的坑口村，终于迎来旧改靴子落地的一天。

自去年11月，坑口村启动城中村全面改造意愿表决工作以来，这个地处白鹅潭黄金位置的旧改项目便引来众多关注。

有声音猜测，彼时万科舍弃葵蓬村便是为了转战坑口村；也有声音认为，项目对产业导入要求高，国企成功率会更大。

5月12日，广州坑口经济联社组织党员、社员代表召开坑口经济联社关于选择合作意向企业表决大会。

根据投票表决结果，在两家候选合作意向企业中，广州珠江实业开发股份有限公司及广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（联合体）以95张同意票、98.96%同意率成为坑口村旧改意向合作企业；另一家候选企业越秀地产旗下广州市城市建设开发有限公司则惜败。

即是说，两家在广州旧改江湖里尚未扮演过什么主角的企业，联合夺下了坑口村项目。

坑口村的争夺

坑口村位于广州荔湾区的西南部，由坑口、沙涌、罗涌、墩头、西坑、南围六条自然村组成，其优越的位置常被形容为“是广佛同城的桥头堡”。

据悉，坑口作为白鹅潭商务区二区的核心，在地段上串联起广钢新城与花地湾板块；同时，坑口联社覆盖完善的交通网络，片区内有地铁1号线坑口站、广佛线穿过。

因地处老城区，周边生活配套齐全，且附近分布广州芳村客运站、坑口工区、坑口电子数码基地等，人流众多，这也使得租金收益可观。

地段决定价值，有分析甚至认为，坑口旧改成败影响着白鹅潭片的发展，这也使得坑口村的旧改备受关注。

于2020年11月1日，坑口村采用合作模式启动城中村全面改造意愿表决工作，全面改造意愿表决同意率达99.57%；今年1月，坑口经济联社表决同意城中村改造引入合作意向企业事项，并随后于4月在广州市荔湾区人民政府网正式挂网招标，意味着进入实质性启动阶段。

彼时外界认为，万科将是板上钉钉的中标选手，原因在于坑口村启动旧改的前两天，万科因“认为项目无法平衡复建与融资的成本”，明确退出了荔湾葵蓬村的改造。

之所以两者间是“二选一”的关系，是因为坑口村提出不接受正在实施荔湾区旧村更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的合作企业及其关联企业或合作意向企业及其关联企业进行报名。

于万科而言，坑口紧挨万科广信资产包，若拿下或能形成连片开发。然而，从坑口村官方披露的文件看，报名企业主体仅有三家，分别是珠实雅居乐联合体、越秀地产、合景——万科并没有出现其中，实属意料之外。

经过初步审核，合景并未获批、率先出局，前两者成为最后角逐对手。

在珠实与越秀两家本地国企的较量中，前者参与旧城旧厂改造项目较多，未操刀过旧村改造项目，但手握毗邻坑口村的聚龙湾和西塱站项目，对该区域已有深耕经验。

后者越秀地产目前同样未有完成改造的旧村项目；值得一提的是，除了坑口村，越秀还在接触另一个荔湾旧改项目增滘村，且于去年底旧村改造项目服务中心已投入使用，一定意义上也不符合上述的排他要求。

然而，无论是珠实或越秀，虽然结果出乎外界意料，但也反映了当前国企在旧村改造中的优势。据观点地产新媒体了解，于5月11日坑口村联社组织召开的座谈会上，社员（村民）等便表示国企的优势在于资金流保障大，兜底能力强，有政府信誉作保障，更符合村民期望。

无独有偶，此前中核工摘得南漖村，葵蓬村在保利、招商与富力的抉择中，前两者明显揽下绝大部分票数。

“这将会是未来广州旧改的一个主流趋势，也就是由地方国资委主导的企业参与旧改，然后以开放合作的方式实现整个广州的城市更新。”世联行广州大区副总经理林家星肯定了该观点。

他对此解释称，出现这种趋势一方面主要是对于负责旧改前期土地整理等平台公司的规范化，另一方面则是政府在城市更新方面提出明确的产业产值、税收等一系列要求，这种要求下国企在执行相关产业导入、资源对接方面更具备一定优势。

如坑口村的产业门槛便不低，提出要求坑口旧改项目产业建设量占比不低于60%，还将重点发展商务服务业、总部经济、会展商贸业、新一代信息技术等产业。

至于民企的参与空间问题，林家星则认为在二级市场、三级运营方面国企与民企联手也是一种可行的方式。