作者|苏沐

生产|焦点金融

随着武汉788亿元土地集中供应6月29日结束，历时近3个月的22个城市首轮土地集中供应在首轮结束前半年正式结束。

重点金融统计，22个城市首轮集中供地共880块地块，土地成交总额10.703亿元，综合溢价率为15.1%。

在22个城市的47场拍卖中，这款全新的土地拍卖方式在不同城市和不同的房地产公司中存在两极分化。就城市而言，北京、杭州等热门城市上演了地盘争夺战。长春、郑州等城市反响平平，可谓“冰火两重天”；就房地产企业而言，有的走红，有的成最好。强壮的“黑马”，有的“迷失”大本营，有的没有收入，可谓众生。

杭州土地交易量最高

在22个城市中，杭州和北京的土地出让金总额均超过1000亿元，分别是首批集中供应土地成交额最高的两个城市。其中，杭州土地交易额达到1178亿元，位居22个城市之首；北京紧随其后，成交额1110亿元，位居全国第二。

杭州和北京，新一线城市，其他老牌一线城市无疑是房企的“战略战场”。当地拍卖规则虽然严格，但从报名开始，两座城市就火药味十足，拍卖现场的百回合决战始终可见。

最终杭州57笔交易中44笔封顶溢价+自持交易，占比77.2%；北京30户转让中有10户因达到标准商品房建设方案报送程序“双顶”而转入京高。两市土地成交总额高达22个城市成交总额的近21.3%。

相比之下，深圳、福州和青岛分别以138亿、135亿和121亿的土地交易额位列倒数第三。

土地交易总量的差异不仅与城市积极性程度不同，还与城市规模和土地供应速度有关。例如，北京全年上架了一半以上的土地，而深圳和厦门仅供应了五六块土地。

重庆保费率最高

从平均保费率来看，重庆以38.8%的保费率高居榜首；深圳以30.9%的溢价率位居第二；厦门、杭州和宁波也有超过20%的溢价率，分列第三、第四和第五。

首轮集中供地溢价率高在重庆，已成为业界关注的焦点。在这48块土地中，有22块地价超过50%。其中，招商蛇口以32.5亿元售出的西永地块地价溢价率高达130%，为22个城市中最高溢价率。

业内人士认为，重庆作为成渝都市圈的核心城市，市场关注度较高。此外，北区悦来、中央公园、采家等热门板块的优质土地推出，对房地产企业来说也非常重要。吸引力很高。

与重庆、深圳等城市相比，上海、长春、青岛等城市相对冷清，保费率分别为4.9%、3.3%和2.1%，位居倒数第三。

溢价率的差异不仅与城市的知名度和土地质量有关，还与城市的土地拍卖规则有关。

比如重庆的土地拍卖规则就比较宽松。没有地价和房价的限制，自持和建设没有最高招标。房地产公司都可以免费玩；但上海对起拍价、停拍价和最高报价都有严格的规定，最高报价一般限制在起拍价的110%以内，出让土地的溢价率基本控制在10%左右。

厦门楼面均价最高

楼面均价方面，厦门和北京的楼面均价均超过3万元。其中，厦门楼面均价为RMB/m2，在22个城市中排名第一；北京以人民币/平方米的底价紧随其后。上海、杭州、深圳、南京的楼面价格均突破15000。

如果比较2020年的平均底价，一些全市第一批楼价大幅超过去年。据壳牌研究院数据，厦门楼面价格涨幅高达71.9%；重庆楼面价格虽突破万元，但增速接近65%；无锡和南京的楼价也在以30%左右的速度增长。

事实上，在一些城市，“面粉比面包还贵”。例如，广州黄埔知识城的一块地块以每平方米31000元的底价被拍卖，而周边在售项目的均价一般在每平方米30000元以内。

重庆、无锡、武汉等城市也出现了类似的情况。重庆高新区西永地块成交底价超过该区楼盘价格。拍卖当天，周边项目关闭、买家退出、暂停认购等消息频频传出；无锡部分街区起价超区。历史交易底价；而在武汉光谷区，该板块的历史底价一天内更新了两次，最终在3日拍卖了7位“地王”。

地价决定房价。面粉比面包贵。面包能便宜点吗？