齐鲁晚报·齐鲁壹点记者李庆斌

2021年上半年，济南土地市场迎来重要变化。作为全国实施“两集中”土地政策的22个城市之一，5月24日今日，济南迎来首次集中拍卖，土地供应量和成交量同比均呈上升趋势。上半年，共有30个住宅地块溢价成交，70%以上的地块以底价成交。专家表示，目前“两个集中”的土地供应符合稳定地价的预期。

上半年销售住宅用地3423亩

前两年同比增加

今年济南开工上半年落实住宅用地“两个集中”供应，住宅用地4月23日挂牌，5月24日发售。1-4月土地供应偏低，仅11宗土地交易（不包括仓储和工业用地）。 5月24日，济南土地市场迎来亮眼，114宗土地当日成交，其中住宅用地73宗、商住用地4宗、商金融用地27宗、商业用地5宗、酒店用地2宗、土地1宗。教育用地，零售用地1块，仓储用地1块。本次土地拍卖共成交108宗土地交易，总面积约4700亩，成交金额达282亿元。

记者梳理发现，2021年上半年，济南土地市场成交量较往年同期有所增长。上半年，总成交面积5316亩（不含工业用地和仓储用地），其中住宅（含商住混合）面积3423亩。 2020年1-6月，济南市土地交易总面积（不含工业用地和仓储用地）约1629.92亩，其中住宅（含商住混合）约1109.17亩； 2019年上半年，济南土地成交4633亩。其中，住宅（含商住混合）成交2669亩。

“两个集中”供地实施后，济??南将把上年度分散供地方式三度转变为住宅用地集中供地。这可以从“两个集中”土地供应后的首次土地拍卖中看出。 ，房地产企业踊跃参与。山苏A1、A2分别迎来10多家企业报名；淮阴区王府庄车厂E、F地块也吸引了10余家房地产企业报名；张马屯C3和C5地块在招标条件更加严格的情况下，也吸引了六七家企业报名。

在5月24日的土地拍卖中，共有114个地块挂牌，95个地块被投标人报价。其中，历城区山苏A1、A2地块、张马屯、南北康集团、当家智慧城一期项目组1、市中区中心区2组的地块备受关注，30块地块获批。溢价出售。其中，南北康集团5块地块143轮竞拍，最高住宅楼面价格为人民币/平方米，溢价率为64.41%。王府庄E地块在53轮竞标中中标，溢价率为42%，住宅楼面价格为每平方米7114元。王府庄F地块在41轮竞标中被海信中标，溢价率为49%。

上半年土地市场总体平稳

底价成交仍占主流

虽然有部分高价成交上半年，济南土地市场相对平稳。 .济南市房地产协会常务副会长李刚分析，在首批集中出让的土地中，只有南北康、山苏、章马屯等热门地块的溢价较高，但与2016年、2017年、2018年的地块相比拍卖市场的高溢价一般比较稳定。

“本次共有30块地价溢价，但30块地中占比最大的是溢价率低于5%的地块，一共15块地。最受关注的高溢价地块比例仅为1/3左右，仅有两块地块溢价超过50%。”李刚表示，部分高价地块溢价偏高，与周边楼市供应、商业教育等配套设施逐步完善，周边竞争者较少有关，无论是溢价率还是最终楼面价格，均在

例如，南北康地块143轮拍卖中，溢价率为64.41%，住宅价格达到11-13500元，为该地块。本次土地拍卖的最高溢价率，开发商之所以愿意出高价买地，是因为南部地区本身已经很稀缺，尤其是住宅用地较少的南北康地区。区域配套设施比较成熟，周边有优质教育资源，环境好，宜居，而且南北康周边楼盘基本后期或者后期，以后市场上的竞品会比较少，竞争也不会太激烈。

张马屯地块溢价率高达36.43%，底价8600元左右。与周边地块相比，楼面价格有所上涨。不过，业内分析人士表示，该地块容积率为1.2和2.0，低于周边地块的容积率。情节本身有更好的条件。同时周边配套良好，商业区和园区即将落地；此外，在交通枢纽区，周边大型商业配套已陆续上架，同时周边楼盘销售也接近尾声。

从同区土地流转来看，碧桂园于2020年11月拿下球墨铸铁管地块，容积率为2.4，楼面价约8300元/平方米；龙湖2020年8月土地拍卖中，球墨铸铁管项目4个住宅地块，容积率为1.7的住宅地块，底价约7900元/平方米。从这个角度来看，本次土地拍卖中容积率为2.0的地块，每平方米8400元的底价不算太高，属于正常范围。

同批出售的两片山苏住宅地块容积率分别为2.7和1.67，溢价率分别为48%和54%，楼面价格分别为7700元/平方和8500元/平方。对于地块附近的中粮地块，在2019年9月的土地拍卖中，共有6个住宅地块，容积率2.3-2.4，平均楼面价格约为每平方米7200元。从这点来看，与这座山塑地块并没有太大的差距。