来源：功夫财经

杭州景贤隐居

房地产市场也退潮了。这一次，是杭州，一个热门的房地产城市。 .

7月21日，松都股份突然发布公告称：

5月，已获得杭州市首宗集中供地杭州政储[2021]8号地块。该地块的土地使用权，但《杭州市国有建设用地使用权出让合同》至今未签订。经与杭州市规划资源局沟通协商，正式决定取消松都股份资格。

也就是说，松都股份退市了。退休后，当时交纳的5000万元押金被花光，无人退还。

返还的土地为松都公司全资子公司杭州， 5月杭州首轮土地集中供应时，拍到了韶辉企业管理有限公司。

当时一口气吞了五块地，其中四块已经进入开发过程，只有这块地选择了放弃。

这块地块位于杭州市拱墅区运河新城地段，是杭州房地产市场的热点之一。当时，松都股份以29.90%的上限溢价率加上自己持有的21%的股份拿下了这块土地。总价17.83亿元，成交底价每平方米20962元。

开发商撤地的情况并不少见，但在杭州这样的热门城市却很少见。

另外，杭州是松都股份的大本营。在第一轮招标中，该公司奋力争取到了五块土地。怎么现在又要退了？

最重要的是，退市白白损失了5000万元的保证金。

松都股份在公告中给出的理由是，公司管理层在公司稳健发展的基础上，慎重考虑市场风险因素，审慎决策。

也就是说，公司之所以选择放弃，是因为觉得这块地有市场风险。

我宁可亏5000万放弃

关于松都股份的撤退，有媒体爆料还有另一种解释:

松都股份在约拍这块地之前，就有与合作方合作的意向，业务合作十分明确。然而，土地被开垦后，天目地伙伴却改变了主意。临时跳票导致资金减少，被迫先退到拱墅地，将其推入两难境地。

也就是说松都股份的合伙人在关键时刻掉链了.资本撤出，导致撤退。

不知道这个解释是否属实，松都股份没有回应。

无论是松都的合伙人掉链还是松都在估计市场风险后选择撤退，背后的映射都是一样的——我觉得这块地会亏，而且损失至少5000万元以上.

如果没有亏损，或者亏损在5000万元以下，没有企业会选择净亏损的退路。

笔者认为松都股份选择撤退的原因有以下三个：

1.地价上涨、新房限价、自持竞争、房地产企业利润空间可观压缩

据媒体统计，杭州率先开盘的57个地块中，有41个地块达到上限溢价，竞争性自给自足已经启动。自给率最高的地块高达40%。

一方面地价持续上涨，另一方面杭州的新房限价严格。加上拍卖过程的高峰期，他们开始竞拍自持比例，从三个方面降低了开发商的利润。 .

此外，由于管理层为开发商设置了三条红线，加上央行和银保监会限制银行资金流入房地产，房地产企业融资成本上升。高，而现在房地产公司的利润很低。

在此之前，房地产公司已经公开披露，他们正在努力使企业利润增长1%到2%。

现在很多房地产公司都在收购土地，他们的主要目标是在不亏本的情况下扩大市场规模。

松都股份返还的运河新城GS1001-17地块总价1万元，底价每平方米20962.12元，溢价率为29.86%，自持21%。

有人测算，该项目将配备居委会、书店等，总建筑面积1125平方米。考虑到建房和自持40%的优惠，项目实际地价为每平方米24000元。

但地块销售有限，地块均价不高于人民币/每户，地块最高单价不高于人民币/每户，装修价格不得高于3000元/每平（即高于元/平）。

按照这个价格和成本对比，如果加上其他建设、安装、运维营销成本，地块的预期销售利润率可能不到2个点（非净利润），并且净利润可能接近于零。

预计新房市场不会冷，也不会受到二手房降温的影响。新房市场一旦变冷，赔钱的可能性就大。

二、对新房市场降温的担忧