土地拍卖溢价率红线可能是迫使地方政府摆脱土地财政依赖的第一步

“土地拍卖溢价率红线15%后，地王之争将成为历史。控制了面包价格这么久，终于到了控制面粉价格的时候了。”在房地产行业工作多年的张宏感叹道。

2021年8月29日，深圳市2021年第二批住宅用地出让公告宣布，地价出让率上限由45%统一调整为15%。一旦达到保费率的上限，彩票。

此前，8月26日，广州市公共资源交易中心也宣布集中出让48块住宅用地使用权，最高挂牌地价溢价率不超过15%，最高海珠江台路地价。将保费率限制在 9%。同日，杭州发布的第二批住宅用地出让公告也明确，一般地块的地价溢价率上限调整为15%，“优质地块”地价溢价率上限调整为15%。 " 试点土地由 10% 调整为 5%。

据悉，天津、青岛、成都、合肥等地相继发布了第二批土地集中供应的具体情况。新一轮土地供应体系正在形成，整个土地市场将迎来新的洗牌。

据透露，自然资源部2021年8月召开闭门会议，明确第二批城镇核心用地出让政策调整，并规定单户住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价来调整保险费率。

15%溢价率红线过后，房价会跌吗？土地财政将何去何从？

土地拍卖的过去和疯狂的溢价

1987年底，全国第一次土地拍卖在深圳举行。这是国有土地的土地使用权在内地首次通过公开拍卖有偿转让。这也是中国土地拍卖的开始，也是中国房地产30多年市场化的开始。

多年后，地产大咖王石在自传中评论1987年底的拍卖：中国房地产发展最基本的基石就是这样奠定的.这把锤子打破了我国土地使用制度的历史，直接为修宪做出了贡献。

值得注意的是，香港是当时综合参考的对象。

1986年12月，一份题为《深圳房地产改革香港调查报告》的报告送到了深圳领导的办公桌上。

本报告全面介绍香港的土地拍卖制度。报告写道：“香港政府将香港的土地全部归还给政府，在综合规划和初步开发的基础上，采取高地价政策。香港政府以这种形式为香港政府获得了巨额收入。”香港政府通过计划土地的供应和拍卖，有效控制了整个城市的建设，控制了基础设施规模，刺激和带动了金融、股市和整体经济的发展。香港……”

同样是1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，同年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿出让，国家土地管理局于1987年11月正式向国务院提交试点报告，并公布了深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。

深圳是特区，率先实施该政策。在第一次拍卖之前，深圳已经观察并熟悉了香港的土地拍卖。当时拟拍卖的H409-4地块紧邻深圳水库，面积8588平方米，规划为居住用地，使用年限为50年.

第一场拍卖现场，除了44家竞标公司的代表外，还有来自全国17个城市的市长。

整个拍卖过程持续了17分钟。深圳首场拍卖总价超过300万元，比底价高出525万元。平均地价为每平方米611元。

此后，地方拍卖模式在全国迅速普及。之后，在国内多个城市的地方拍卖市场，地方拍卖高溢价的现象屡见不鲜。 2010年合肥E1002地块溢价率高达325%。 2016年，经过56轮报价，杭州萧山23地段溢价率达到323%； Lot 25的溢价率达到325%。

直到2021年，高价地块依然司空见惯。 2021年4月，广东佛山，经过111轮“激战”，华润置地终于以64.5亿元、溢价率106%的总价拿下陈村地块。

“面粉”和“面包”

在大规模基础设施建设如火如荼的时代，土地拍卖政策惠及快速发展的中国城市. 30多年来，土地收入已成为许多城市的主要资金来源。

2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国土地出让收入超过1000亿元的城市有14个。其中许多城市超过 100% 的依赖土地销售收入。 2019年全国50强城市土地出让收入高达4.16万亿元，占税收的120%，12个城市土地财政对土地的依赖度超过100%。土地收入可以看作是地方政府重要的财政支柱。

中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，快速扩张的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累了原始资本。同时，这些土地出让收入支持了中国数百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展、城镇化和工业化。

近年来，城市建设备受推崇的新一线城市杭州，2020年土地出让收入将达到2574亿元，土地财政依赖度将达到122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地拍卖平均溢价率就高达21.37%。