想要真正了解一个行业、研究一个行业，首先必须从源头了解这个行业，清晰的了解整个行业的发展历程，方能对整个行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。

房地产行业也是如此，现在或许中国房地产的黄金时代已经过去了，但是站在当下纵观整个房地产的变迁，可能对未来房地产行业如何发展的思考就会有些许的不同了。

其实，我国房地产市场发展也不过匆匆40年，但是在这40年间，我国房地产市场极大的改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了近60个产业的发展，对中国经济形成了重大影响。

从土地红利到金融红利，从金融红利到管理红利，整个房地产市场越来越规范化，这也是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。对于行业，对于整个经济体，甚至对于整个社会来说都算得上大好事，未来房地产行业也将继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

从土地红利到金融红利

按照重要政策为节点来划分我国房地产发展史，当房地产市场真正成为房地产行业可以追溯到1980年。

从新中国成立到1980年，在高度集中的计划经济体制下，我国房地产还未成为行业。那个时候，城市住房由国家统一建设，然后按照不同标准对城市居民实现分配，根本不存在房地产交易市场。

当时城市的规划、建设、运营全部由国家主导，几乎没有以房地产为主营业务的企业或机构。一般来说，市场构成要素是由可供交换的商品、提供商品的卖方、人格化——买方组成的。由于缺乏市场要素，房地产缺乏足够的发展动力和活力。

但是到1980年，我国房地产正式开始进入到行业发展初期。当年4月， “出售公房，提倡建议个人建房买房”的设想被首次提出，房子第一次被定义为商品。由此开始，市场要素开始形成，我国房地产正式成为一个行业。

到了87年、88年，从首次土地的公开拍卖，到土地使用权可以依法转让，正式标志着我国房地产市场开始进入商品化时代。

到了1991年，高层决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。此前由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也进入到起飞阶段。

之后的两年间，由于各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平。93年房地产开发投资增长是我国经济增长速度的12.2倍，直接催生了我国第一轮房地产泡沫。

而此轮泡沫的特征也比较明显——供应过多、消费需求不足、金融体系不完整带来的土地炒作等。随后在高层强制停止银行贷款、清理土地等政策的干预下，房地产市场泡沫破裂，大量房地产企业倒闭破产。

到了97年，亚洲金融风暴，我国房地产行业也濒临崩溃。98年，政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。通俗来说，就是把职工的住房消费计入工资当中，取消住房福利分配，代之以货币分配，让职工凭个人工资购买或租用住房。

这个时候个人成了购房主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。

直到02年5月，我国开始实行土地“招拍挂”制度。在全面实施土地招拍挂制度之前，评价各大房地产开发企业的指标是土地储备，土储存量和企业价值呈现出正向关系，有多少土地便等于企业有多少价值，因为是赚土地的钱。

而“招拍挂”制度之后，经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。而这也意味着房地产行业开始由土地红利进入到金融红利阶段。