一、土地一级开发成本控制的主要内容

（一）土地一级开发成本的内涵

土地一级开发是指土地出让之前，对土地进行整理投资开发的过程。具体的是由政府或者经过政府授权委托的企业，依据市政地下基础设计配套、年度土地一级开发计划以及城市的总体规划等要求，对拟征用土地、农转用土地以及存量的国有土地，进行统一组织的市政基础建设、拆迁安置、社会公共配套设施建设以及土地平整，达到土地出让标准的土地开发行为。

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内对土地实施一级开发全过程中产生的费用。土地一级开发的成本是由土地准备开发阶段到实施阶段的总的费用，由于在土地实施一级开发时所产生的成本与项目实施以前预测的成本有一定差异。因此，为了减少两者之间的差异，在土地一级开发的不同阶段要控制成本出现出入过大的情况。

（二）土地一级开发成本的构成

土地一级开发成本的构成有很多，主要包括以下几个方面：

一是项目前期费用。包括：土地一级开发实施方案的编制费、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、工程设计费用和施工图审查费用、工程保险费、招标代理费和招标服务费等。

二是土地取得费用。征收、收购、收回土地支付的费用，包括安置补偿费、土地补偿费、青苗及地上附着物补偿费、集体土地上及国有土地上房屋及构筑物补偿费、农用地转用和征收补偿费、住房安置费，以及依法需要支付的与征收、收购、收回土地有关的其他费用。

三是土地整治费用。包括场地平整费用、区域内道路建设、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、基本公共绿化等基础设施征地及建设费用，以及规划中其他纳入土地一级开发成本的配套实施建设费用。

四是财务费用。是指土地一级开发过程中所发生的相关财务费用。

五是管理费。土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所产生的管理费。包括征收、整治阶段发生的人员工资、行政办公等费用。

六是应纳税费。主要包括耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、征地管理费等，具体的纳税额由国家税收政策规定。

七是不可预见费。

（三）土地一级开发成本的影响因素

通常情况下，土地以及开发的实际成本与预算存在较大差异，主要原因有以下几个方面：

一是征地范围内被拆迁人口调查不清，各类安置没有落实到人，导致估算存在误差。

二是被拆迁人在利益的驱动下，加建抢建房屋同时回避入户调查，以求获取更多的补偿款。

三是拆迁范围存在历史遗留问题，出现土地权属不清的情况，加大拆迁的难度，增大时间成本的投入。

四是基础设施建设费用。区域成熟土地基础设施较完善，土地承担的建设费用较少，反之，承担费用较大。

五是由于以上情况导致的不可预见费和相应的管理费，以及由于时间成本直接导致的银行贷款利息的增加等。同时，土地一级开发的成本还与国家的微观和宏观经济政策、土地储备平台运作能力、企业自有资金比率、政府的行政执行力紧密相关，土地管理政策、地方政府的拆迁补偿政策、国家对房地产业的金融政策等的变化都会影响土地一级开发成本。地方政府行政执行力和国家金融政策属于外因，是土地一级开发成本外部不可控制的因素，然而企业的资金运作和企业的资金比率是内因，是企业内部可控制的。

因此，在制定土地开发成本控制策略上应将重点放在可控因素上面。

二、土地一级开发成本控制的实践举措

（一）加强政策支持

政策是土地一级开发成本控制的风向标，宏观和微观经济政策直接影响到土地一级开发。因此，应从国家法规和地方法规对土地一级开发进行规范。目前，我国在土地以及开发成本控制方面有宏观的政策，但是缺乏地市一级的相关实施办法，需要根据我国的实际情况制定土地一级开发的实施办法。从法律法规层面对其进行规范，将职责落实到相应的部门，保障土地一级开发工作落实到实处。

（二）强化成本预测

土地一级开发成本控制的基础是成本预测，同时也是成本规划的首要环节，对成本进行预测，可以避免在工程实施过程中出现未知性和盲目性。由于土地一级成本预测具有较高的专业性，受外界影响存在预测偏差较大，导致实际的成本金额和预测成本存在较大的出入，企业的预测流于形式，无法达到预测成本的效果。因此，应立足基础，扎实做好成本预测。一是制订成本预测时，应了解市场的需求，降低存在的误差。二是将成本预测进行分解，让成本预测更加细致，有利于实际工作的控制。三是培养专门的人才，深入了解成本预测的主要工作和关键环节，解决企业开发思路和可行性研究不一致的问题。四是科学合理地安排项目周期，准确预测财务费用。通过规划整体融资计划、编制项目成本计划以及编制年度成本计划等实现。