文 | AI财经社 李逗

编辑 | 董雨晴

过去20年里，房地产行业里诞生了一批“赌徒”，也因此获得了丰厚的回报。这个名单里，有自称为“不会算账”的孙宏斌，有“走农村包围城市”路线的碧桂园杨国强，也有走标准化复制路线的恒大许家印。还有不少此前名不见经传的房企，由此一跃变成了黑马房企。但也有人因为不敢赌，抱得遗憾而归。比如曾经实现“销售额首破百亿，被王石称为地产界真正航空母舰”的房企掌舵者--合生创展创始人朱孟依。

朱孟依不相信高周转。翻开合生创展的财富地图，它的发展离不开“多囤地、慢周转”六个字。这个最早起源于港企的开发模式，被朱孟依运用得炉火纯青。2004年之前，合生创展就在全国多个一二线城市的核心地段，拿下了大量土地，土储面积达到超3000万平米。鼎盛之时，它曾和碧桂园、富力、恒大、雅居乐并称为“华南五虎”，2004年因为销售额首破百亿，还曾被王石恭维称:"万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰"。

二十年之后，“地产界航空母舰”明显掉队了。合生创展长期停留在百亿销售额长达5年左右，销售排名也从前年的TOP3倒退到百强房企队尾。现如今，华南五虎之一的威名，已经被许多人淡忘了。但这个梦想，正在被朱桔榕重新点燃。

刚刚上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女儿。作为典型的潮汕家族，朱氏家族摒弃传统，把企业传给了女儿。年轻的朱桔榕，是朱孟依的“掌上明珠”，更是合生创展的“大小姐”。伴随着她的上任，合生创展也开始给外界传达出重新出发的信号。

在地产行业的上半场失速后，朱桔榕正在试图让合生创展重回行业的风口浪尖。

争夺旧改背后的考量

上任没多久的朱桔榕，一改合生发展“拿地少，拿地慢”的面貌。近两年的合生创展，不仅在土拍市场加速拿地，更是大力押注"旧改"。

旧改，即“旧房改造计划”，在近几年尤其走俏。主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施。

2020年5月9日，一场交易价高达百亿的土拍在北京交易所举行。前来围猎的房企众多，其中包括融创、中海、平安等拿地常胜将军。但在交易即将结束的关键时刻，这块儿“蛋糕”却被隐匿多年的合生创展以72亿元独自拿下，楼面价6.7万元/平方米。

重头戏发生在10天之后。5月19日，合生创展再次在北京楼市走红，它以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创下了北京年内新高。同时，合生创展还以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，楼面价同样超过了7万，至73912元/平方米。

3宗高楼面价，让许多人暗地里替合生创展捏了把汗。即使合生创展很快在两块地上分别引入世茂和金茂开发，但在北京楼市限价的当下，留给合生创展的利润空间不可谓不窄。

而事实上，对于合生创展而言，这场交易带来的利润空间，要比外界想象的大很多。分钟寺3宗地正式交易之前，合生创展早就已在此布局了近20年，三宗不限价地块的一级开发皆由珠江投资操作。早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了珠江投资旗下子公司--北京嘉富龙。

外界对珠江投资最大的印象是低调与审慎。珠江投资是朱孟依于1993年在广州成立的公司。与合生创展注册于香港并上市不同，珠江投资则是一家注册于内地但不上市的公司。在地产业务外，它还涉足一级开发、大基建等多个非地产领域业务。长达三十年的商业长河里，人们对该公司商业版图了解甚少，但它却是朱氏家族产业版图里不可或缺的一枚重要棋子。

珠江投资的存在，让合生创展在拿地上有了极大的运作空间。珠江投资《债券跟踪评级报告》显示，在合生创展拍下的4宗分钟寺土地上，北京嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。而根据挂牌公告里提到的补偿协议，北京嘉富龙方"有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费"。

也就意味着，在“合生珠江”系的双向运作下，分钟寺的高楼面价，也将作为珠江投资的一级开发成本价，重新进入合生系的口袋。楼面价越高，珠江投资拿到的钱也就越多。

这种模式分担了合生创展的高楼面价压力，同时，珠江投资的一级开发能力，也让合生系得以低廉的价格，斩获大量的一二线核心土地。